Nueve de cada diez compradores que nos escriben empiezan con la misma frase: «He oído que los extranjeros no pueden tener propiedad en Tailandia». Es falso, y que ese mito siga vivo dice mucho sobre la calidad de la información en este mercado.
Aquí va la verdad por delante: los extranjeros pueden tener condominios en Phuket en freehold, a su propio nombre, con un título de propiedad registrado en la Oficina de Tierras (Land Office). Las villas requieren una capa más de estructuración. Ambas vías las usan miles de propietarios extranjeros en la isla; la mecánica que sigue es la misma por la que guiamos a nuestros propios clientes, desde el depósito hasta la escritura.
Las tres vías legales hacia la propiedad
1. Condominio en freehold: la vía limpia
La Ley de Condominios de Tailandia permite a los extranjeros ser propietarios plenos de unidades de condominio, siempre que los extranjeros no posean más del 49 % de la superficie vendible del edificio. Su nombre va en el chanote (título de propiedad). Puede vender, alquilar o dejar la unidad a sus herederos. Sin socio tailandés, sin sociedad, sin arrendamiento.
La pega es la propia cuota. En los edificios populares entre compradores internacionales, la cuota extranjera puede agotarse; a partir de ahí, las unidades restantes se ofrecen a extranjeros solo en leasehold. Antes de pagar cualquier reserva, obtenga del promotor una confirmación por escrito de la cuota restante de freehold extranjero. Lo comprobamos en cada operación; cuesta un correo electrónico y evita la sorpresa desagradable más común en las compras de condominios en Phuket.
Un requisito inflexible: el dinero de la compra debe llegar desde el extranjero, en divisa extranjera. Su banco receptor tailandés emite un formulario de transacción de divisas (FET) por cada transferencia; la Oficina de Tierras los exige para registrar el freehold extranjero. Transfiera desde su cuenta en el extranjero, indique la propiedad en el concepto de la transferencia y guarde todos los justificantes.
2. Villa mediante arrendamiento registrado
Los extranjeros no pueden tener suelo en freehold, así que la compra de una villa se estructura como un arrendamiento de 30 años registrado en la Oficina de Tierras, normalmente con opciones contractuales de renovación (la conocida fórmula «30+30+30»). El edificio en sí puede ser de su propiedad, a su nombre, de forma separada del suelo.
Lo que es realmente sólido: un arrendamiento registrado de 30 años es un derecho real, exigible frente a cualquiera, incluido un nuevo propietario del suelo. Lo que requiere escrutinio: las renovaciones. Las opciones de renovación vinculan a quien las firmó; son promesas, no derechos registrados. La calidad de la redacción lo decide todo: la mecánica de renovación, qué pasa si el promotor vende el suelo o quiebra, la sucesión si usted fallece a mitad del plazo, su derecho a vender el plazo restante.
No es un motivo para evitar el leasehold: la mayor parte del mercado de villas de Phuket se negocia así, incluidos los mejores complejos. Sí es un motivo para que un abogado que le represente a usted, y no al promotor, revise y corrija el contrato antes de firmar nada.
3. Freehold a través de una sociedad tailandesa: para situaciones concretas
Una sociedad limitada tailandesa en la que usted tenga el 49 % (con accionistas tailandeses reales que tengan el 51 %) puede ser propietaria de suelo en freehold. Usted controla la sociedad mediante clases de acciones y derechos de administrador. Esta estructura es habitual, y habitualmente se hace mal.
Bien hecha, encaja con compradores con actividad empresarial real en Tailandia o con carteras de varias propiedades. Hecha como sociedad pantalla con accionistas testaferros, infringe la Ley de Negocios Extranjeros y crea un título incómodo de vender y caro de mantener (contabilidad anual, auditorías, declaraciones fiscales). Nuestra posición honesta: si su situación no exige claramente una sociedad, el leasehold suele ser la respuesta más limpia para una villa. Le diremos de qué lado de esa línea está antes de que gaste nada.
El proceso de compra, paso a paso
Paso 1 — Reserva. Elige la unidad, firma un formulario de reserva y paga una señal (normalmente ฿50.000–200.000). Esto retira la unidad del mercado mientras se preparan los contratos. La señal suele descontarse del precio y a veces es reembolsable: lea el formulario.
Paso 2 — Diligencia debida (7–14 días). Su abogado verifica el chanote (título de propiedad), comprueba que no haya cargas, confirma que el promotor es realmente el dueño del suelo, revisa la EIA (aprobación medioambiental: la construcción no puede empezar legalmente sin ella) y, en compras sobre plano, comprueba la licencia de obra y la trayectoria del promotor. Nosotros hacemos nuestra propia auditoría del promotor antes de que un proyecto entre en nuestro catálogo, pero que su abogado independiente lo vuelva a comprobar es dinero bien invertido: ฿40.000–80.000 frente a una compra de siete cifras.
Paso 3 — Contrato de compraventa (SPA). Normalmente se firma 2–4 semanas después de la reserva, con un 20–30 % a pagar. En compras sobre plano, el SPA fija el calendario de pagos según los hitos de construcción, la fecha de entrega, las penalizaciones por retraso y la especificación de lo que realmente está comprando. Este es el documento que importa: negócielo, no se limite a firmarlo.
Paso 4 — Pagos escalonados (sobre plano). El dinero sigue a la obra: cimentación, estructura, cubierta, acabados. Un calendario típico reparte un 40–60 % a lo largo de la construcción después del pago del SPA. Nunca pague por adelantado respecto al avance verificado: un promotor que pide acelerar los pagos le está diciendo algo sobre su financiación.
Paso 5 — Entrega y transferencia. Primero la inspección de defectos (asistimos a ellas con los clientes: lleve una lista de comprobación, no entusiasmo), después el pago final y luego el día del registro en la Oficina de Tierras: se paga la tasa de transferencia y su nombre (o su arrendamiento) queda inscrito en el título. En los condominios, aquí es donde se usa su documentación FET.
Lo que cuesta de verdad
| Coste | Quién paga | Importe |
|---|---|---|
| Tasa de transferencia | Normalmente al 50/50 | 2 % del valor tasado |
| Registro del arrendamiento (villas) | Normalmente el comprador | 1,1 % del valor del arrendamiento |
| Honorarios legales | Comprador | ฿40.000–80.000 |
| Fondo de reserva (pago único, condominios) | Comprador | ฿500–1.000/m² |
| Cuota de zonas comunes (recurrente) | Propietario | ฿40–90/m²/mes |
Regla general: presupueste un 3–7 % por encima del precio de etiqueta para tener las llaves en la mano, y modele un 4–6 % de costes de salida (tasa de transferencia, impuesto de negocios o de timbre, retención fiscal) al calcular la rentabilidad.
Los cinco errores que cuestan dinero de verdad
- Pagar una reserva antes de comprobar la cuota extranjera. El clásico. Un correo electrónico lo evita.
- Usar el abogado del promotor. Son competentes, y tienen conflicto de intereses. Un asesor independiente cuesta menos que un mes de un error.
- Transferir el dinero en bahts o desde una cuenta tailandesa para un condominio freehold. Sin FET no hay registro de freehold extranjero. Tiene solución, pero es dolorosa.
- Firmar un arrendamiento sin leer la mecánica de renovación. «30+30+30» solo es tan fuerte como el párrafo que lo define.
- Comprar sobre plano por los renders y un descuento sin comprobar los proyectos entregados por el promotor. El descuento es la compensación por el riesgo: asegúrese de saber cuánto riesgo le están compensando.
Dónde le deja esto
El marco legal no es ni aterrador ni exótico: es un camino bien transitado con reglas claras y puntos de fallo conocidos. Condominios: freehold, con ojo a la cuota y al FET. Villas: arrendamiento registrado con renovaciones bien redactadas, o una sociedad si su situación lo exige de verdad. Cada proyecto de nuestro catálogo muestra el precio de partida actual, y para cualquiera de ellos le enviaremos la lista de precios completa del promotor, el calendario de pagos y nuestra lectura honesta de la estructura de propiedad concreta: gratis, el mismo día.
Lo que no haremos es fingir que todos los proyectos merecen su depósito. Algunos no. Pregúntenos cuáles: de eso va precisamente el asesoramiento independiente.