Orice prezentare de vânzări din Phuket ajunge, în cele din urmă, la aceeași linie: randament de 6-8%. Comod. Curat. De obicei incomplet.
Numărul în sine nu este problema. Comprimarea este. O singură linie trebuie să ascundă comisioanele de administrare, taxele CAM, mobilarea, perioadele neocupate, reparațiile și diferența dintre prețul afișat și capitalul real pus în joc. Așa ajunge o broșură să pară mai deșteaptă decât foaia de calcul.
Graficul 1 — Numărul-titlu este de obicei cel optimist
| Proiect | Povestea de vânzare | Analiză conservatoare | Analiză detaliată |
|---|---|---|---|
| Siamese Bangtao | Afirmația dezvoltatorului: 6-8% | 4,3% net | Analiza completă |
| The Title Sierra | 7%+ ține de scenariul optimist, nu de prima schiță | 5,4% net | Analiza completă |
| Angsana Topaz | Primă de brand și confort, nu o investiție pur pe randament | 4-6% net, tipic | Recenzie |
Tiparul se repetă. Marketingul vorbește în scenarii optimiste. Analiza ar trebui să pornească de la linia conservatoare.
Graficul 2 — Prețul afișat nu este baza de capital
| Unitate de referință | Preț public | Pregătire / mobilare | Bază de capital mai onestă |
|---|---|---|---|
| Siamese Bangtao, 1 dormitor | ฿5,50M | ฿350k | ฿5,85M |
| The Title Sierra, unitate de intrare | ฿2,87M | ฿250k | ฿3,12M |
O unitate nu începe să producă venit la numărul din broșură. Începe după pregătire, mobilare și puțin capital de lucru. Cumpărătorii care analizează doar prețul public de intrare flatează tranzacția înainte ca ea să fi făcut ceva ca să merite asta.
Graficul 3 — Gradul de ocupare face pagube în liniște
De aceea broșura poate arăta bine până la primul sezon slab. O ratare modestă a gradului de ocupare nu omoară proiectul. Omoară versiunea frumoasă a poveștii.
Graficul 4 — Unde dispare chiria brută înainte să devină chirie netă
| Linie de cost | Povară tipică | Ce uită cumpărătorii |
|---|---|---|
| Administrare / închiriere | -20% până la -25% | Cineva trebuie să se ocupe de prețuri, solicitări, curățenie și schimbul de oaspeți |
| CAM și costuri fixe ale clădirii | -5% până la -10% | Clădirile cu multe facilități își plătesc propriul spectacol |
| Perioade neocupate, reparații, uzura mobilierului | -10% până la -15% | Linia pe care majoritatea prezentărilor de vânzări o estompează politicos |
| Realitatea netă a investitorului | aproximativ 50-60% din povestea brută | De aceea 4-6% net reapare mereu. |
Dacă în biroul de vânzări se repetă mereu cifra brută, compar-o cu cifrele noastre pentru Siamese Bangtao, modelul nostru pentru Title Sierra și recenzia noastră Angsana Topaz. Limbajul se schimbă. Aritmetica, de obicei, nu.
Întrebări rapide ale cumpărătorilor
De ce prezentările de vânzări din Phuket arată mereu 6-8%?
Pentru că 6-8% este versiunea curată și optimistă a poveștii. De regulă presupune un grad de ocupare ridicat, tarife pe noapte ridicate și chiria brută, înainte de a se simți întreaga povară a administrării, a taxelor CAM, a perioadelor neocupate și a mobilării.
Care este cel mai util număr de la care să pornească analiza?
Pentru apartamentele de nivel mediu din Phuket, linia de pornire mai sigură este de obicei în jur de 4% până la 5,5% net, nu cel mai mare număr din broșură.
O reședință de brand merită automat o ipoteză de randament mai mare?
Nu. Brandul poate susține tariful pe cameră și confortul, dar baza de capital mai mare comprimă adesea procentul de randament.
Ce ar trebui să compare cumpărătorii înainte de a transfera un avans?
Compară baza reală de capital, costul administrării, taxele CAM, bugetul de mobilare, ipotezele de ocupare și dacă tranzacția mai funcționează atunci când aceste variabile sunt mai puțin prietenoase.