Impuestos inmobiliarios en Tailandia para compradores extranjeros
Un comprador extranjero en Tailandia no paga un impuesto inmobiliario especial para extranjeros. Ese es el punto de partida útil.
La parte cara está en otro sitio: las tasas de transferencia en la Oficina de Tierras (Land Office), el impuesto anual sobre tierras y edificios, el impuesto sobre los ingresos por alquiler, los costes de registro del arrendamiento y la fricción fiscal al vender. Ninguno de ellos es dramático por separado. Mal combinados, pueden llevar una rentabilidad neta proyectada del 5,5 % hasta la zona del 4 y pico.
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Esta guía está escrita para compradores que comparan condominios en Phuket, villas en leasehold y unidades vacacionales generadoras de ingresos. No es asesoramiento fiscal. Antes de firmar un contrato de compraventa, haga que un abogado y un contable tailandeses revisen la estructura concreta.
Respuesta rápida: ¿qué impuestos afronta un comprador extranjero?
| Etapa | Impuesto o tasa | Tipo / base habitual | Quién suele pagar |
|---|---|---|---|
| Compra de condominio freehold | Tasa de transferencia | 2 % del valor oficial tasado | Negociado; a menudo 50/50 en reventa, a menudo el comprador paga el 1 % en obra nueva |
| Compra / venta | Impuesto Específico de Negocios (SBT) | 3,3 % si aplica | Normalmente el vendedor |
| Compra / venta | Impuesto de timbre | 0,5 % si no aplica el SBT | Normalmente el vendedor |
| Venta | Retención fiscal | Vendedor sociedad: comúnmente 1 %; vendedor persona física: fórmula progresiva | Vendedor, retenido en el registro |
| Tenencia | Impuesto sobre Tierras y Edificios | Depende del valor oficial y de la categoría de uso | Propietario |
| Alquiler | Impuesto sobre la renta tailandés | Tipos progresivos para personas físicas tras deducciones, o impuesto de sociedades si se posee a través de una sociedad | Propietario / contribuyente |
| Arrendamiento largo | Tasa de registro del arrendamiento | 1 % de la renta total registrada | Negociado |
| Arrendamiento largo | Impuesto de timbre sobre el arrendamiento | 0,1 % de la renta total registrada | Negociado |
Dos detalles importan más de lo que admiten la mayoría de los folletos.
Primero, varios cargos se calculan sobre el valor oficial tasado, no necesariamente sobre el precio del contrato. El Departamento del Tesoro de Tailandia mantiene datos oficiales de valoración inmobiliaria, y la Oficina de Tierras usa ese valor para muchos costes de registro.
Segundo, el reparto entre comprador y vendedor es una cuestión contractual. La ley fija lo que debe pagarse para el registro. El contrato decide quién lo soporta económicamente.
Condición de comprador extranjero: mismos tipos impositivos, distintas estructuras de propiedad
Los extranjeros pueden normalmente tener condominios en freehold si el proyecto se mantiene dentro de la cuota del 49 % de freehold extranjero según la ley tailandesa de condominios. Los extranjeros generalmente no pueden tener suelo en freehold a su propio nombre, así que las villas suelen estructurarse mediante leasehold, una sociedad tailandesa o, con menos frecuencia, estructuras aprobadas por el BOI.
El impuesto sigue a la estructura.
La compra de un condominio en freehold extranjero es una transferencia directa en la Oficina de Tierras. El arrendamiento de una villa es un registro de arrendamiento. Una estructura de sociedad tailandesa implica contabilidad societaria, declaraciones anuales y posibles consecuencias en el impuesto de sociedades. Misma casa, distinta hoja de cálculo.
Eso lo cambia todo.
Para la mayoría de los compradores particulares en Phuket, el perfil fiscal más limpio sigue siendo el perfil legal más simple: condominio en freehold extranjero para la propiedad directa, o un arrendamiento largo redactado profesionalmente para una villa cuando el comprador acepta el riesgo del leasehold.
Impuestos y tasas de compra en un condominio freehold
Los conceptos estándar de la Oficina de Tierras están a continuación. El cálculo exacto puede variar según el periodo de tenencia, el tipo de vendedor y la práctica local de registro.
| Concepto | Tipo | Base de cálculo | Comentario |
|---|---|---|---|
| Tasa de transferencia | 2,0 % | Valor oficial tasado | A menudo compartida, pero negociable |
| Impuesto Específico de Negocios | 3,3 % | Normalmente el valor oficial o el valor de venta declarado, según la base de tasación | Suele aplicarse si el vendedor tuvo la propiedad menos de 5 años, con exenciones |
| Impuesto de timbre | 0,5 % | Valor de registro | Normalmente no se cobra si aplica el SBT |
| Retención fiscal | Variable | Perfil del vendedor y cálculo de la ganancia | Se recauda en la transferencia |
Ejemplo: reventa de un condominio en Phuket de ฿8.000.000
Suponga que el valor tasado por la Oficina de Tierras es también ฿8.000.000. La vida real rara vez es tan ordenada, pero el ejemplo es limpio.
- Tasa de transferencia: 2 % = ฿160.000. Si se reparte a partes iguales, el comprador paga ฿80.000.
- Impuesto Específico de Negocios: 3,3 % = ฿264.000, si aplica. Normalmente a cargo del vendedor.
- Impuesto de timbre: 0,5 % = ฿40.000, solo si no aplica el SBT.
- Retención fiscal: depende del vendedor. Para un vendedor sociedad, los compradores suelen ver el 1 % como referencia; para personas físicas la fórmula es más compleja.
La necesidad de efectivo del comprador no es solo el precio de la unidad. Incluye el reparto de la transferencia, el fondo de reserva, la cuota de zonas comunes por adelantado, la revisión legal, las comisiones bancarias si se usa financiación y el paquete de mobiliario si la unidad se entrega sin amueblar.
Un condominio comercializado a ฿8.000.000 puede convertirse fácilmente en ฿8.300.000 a ฿8.700.000 con todo incluido antes de la primera noche de alquiler.
Compras de condominios de obra nueva: lea la cláusula de tasas
Los contratos sobre plano en Phuket suelen establecer que el comprador paga el 50 % de la tasa de transferencia, es decir, el 1 % del valor oficial tasado. Algunos contratos de promotores trasladan más coste al comprador. Otros absorben parte de la tasa durante las campañas.
No modele a partir del folleto.
Compruebe en el contrato de compraventa:
- el reparto de la tasa de transferencia;
- la cuota del fondo de reserva por metro cuadrado;
- la cuota de zonas comunes y el periodo de pago anticipado;
- el coste del paquete de mobiliario;
- las tasas de conexión de contadores;
- los intereses por demora;
- el tratamiento fiscal de incentivos, descuentos o ingresos del programa de alquiler.
Para compradores que comparan proyectos sobre plano en Bang Tao, Laguna, Kamala, Kata, Nai Harn o Rawai, la diferencia entre un precio de etiqueta bajo y un coste total alto suele esconderse en estas cláusulas. Aquí es donde una lista corta de proyectos debe ajustarse por impuestos, no solo ordenarse por precio por metro cuadrado.
Si quiere una lista corta de Phuket con criterio fiscal, pida a InvestPhuket una comparativa basada en el coste total de adquisición, no solo en el precio anunciado de la unidad.
Impuesto anual sobre la propiedad: Impuesto sobre Tierras y Edificios
Los antiguos impuestos tailandeses sobre casas y tierras fueron sustituidos por el marco del Impuesto sobre Tierras y Edificios. El impuesto se recauda a nivel local y se basa en el valor oficial tasado y en la categoría de uso de la propiedad.
Los tipos máximos legales son, a grandes rasgos:
| Categoría de uso | Tipo máximo según el marco |
|---|---|
| Uso agrícola | 0,15 % |
| Uso residencial | 0,30 % |
| Otros / uso comercial | 1,20 % |
| Suelo vacante o sin uso | 1,20 %, con incrementos por vacancia prolongada, con tope legal |
Las facturas reales de los condominios residenciales suelen ser modestas en comparación con los sistemas de impuestos inmobiliarios occidentales. Un condominio residencial tasado en ฿8.000.000 puede generar una pequeña factura anual si se trata como residencial. Una propiedad tratada como alojamiento comercial puede ser distinta.
Aquí está la pega: la clasificación local importa. Una unidad usada solo como residencia privada no tiene el mismo perfil de riesgo que una unidad incorporada a un programa común de alquiler diario. Los propietarios deberían conservar la factura municipal, el recibo de pago y las notificaciones de la administración del condominio. Los pequeños rastros documentales resuelven preguntas futuras caras.
Impuesto sobre los ingresos por alquiler para propietarios extranjeros
Los ingresos por alquiler de origen tailandés tributan en Tailandia. La nacionalidad no elimina la obligación.
Para propietarios personas físicas, el impuesto sobre la renta tailandés aplica tipos progresivos del 5 % al 35 %, según el Departamento de Ingresos (Revenue Department). Los ingresos por alquiler pueden reducirse normalmente con los gastos deducibles. En el caso de edificios, muchos arrendadores particulares usan la deducción estándar de gastos, comúnmente del 30 %, salvo que los gastos reales documentados den un mejor resultado.
Un modelo de alquiler sencillo:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Renta bruta | ฿60.000 al mes |
| Renta bruta anual | ฿720.000 |
| Deducción estándar de gastos al 30 % | -฿216.000 |
| Renta antes de reducciones personales | ฿504.000 |
El impuesto se calcula después sobre las reducciones aplicables y los tramos progresivos. Esa cifra final depende del estatus de residencia, de otros ingresos en Tailandia, de las deducciones disponibles y de la posición de declaración.
Para modelar la rentabilidad, usar impuesto cero es agresivo. Ponga una línea de impuestos. Incluso un valor conservador de referencia es mejor que fingir que el Departamento de Ingresos no existe.
Alquileres diarios, licencias hoteleras y riesgo de IVA
Muchos compradores en Phuket dan por hecho que los ingresos por alquiler de corta estancia son simplemente renta. A veces lo son. A veces empiezan a parecerse a ingresos hoteleros o de alojamiento con servicios.
Esa distinción puede afectar a las licencias, al registro fiscal, a la exposición al IVA y a la forma en que un gestor de alquiler declara los ingresos. Un condominio anunciado con proyecciones de alquiler diario puede ser atractivo operativamente pero legalmente más enrevesado que un modelo simple de arrendamiento de larga duración.
Las preguntas limpias son:
- ¿Está el edificio licenciado u operado de un modo que admite alquileres de corta estancia?
- ¿Quién recibe los ingresos de los huéspedes: el propietario, la persona jurídica del condominio, el gestor de alquiler o el operador hotelero?
- ¿Las comisiones de gestión se deducen antes o después de la declaración fiscal?
- ¿Las cifras de alquiler indicadas incluyen el IVA?
- ¿Recibe el propietario un extracto fiscal tailandés cada año?
Si la respuesta comercial es vaga, rebaje la proyección de alquiler. Un tratamiento fiscal vago no es una ventaja.
Villas en leasehold: los costes de registro son distintos
Los compradores extranjeros de villas suelen usar arrendamientos largos porque la propiedad plena de suelo por extranjeros está restringida. Un arrendamiento registrado de hasta 30 años puede inscribirse en la Oficina de Tierras. Pueden existir promesas de renovación en el contrato, pero las renovaciones son una cuestión contractual, no lo mismo que poseer el suelo en freehold.
Los costes públicos habituales de un arrendamiento registrado son:
| Concepto del arrendamiento | Tipo | Base |
|---|---|---|
| Tasa de registro del arrendamiento | 1,0 % | Renta total registrada durante el plazo |
| Impuesto de timbre | 0,1 % | Renta total registrada durante el plazo |
Ejemplo: un arrendamiento de 30 años con una renta total registrada de ฿30.000.000 genera una tasa de registro de ฿300.000 y un impuesto de timbre de ฿30.000, antes de los costes legales y administrativos.
El número es fácil. El riesgo legal no lo es.
Los compradores deberían comprobar el título del suelo, los derechos de acceso, la propiedad del edificio, la redacción de la renovación, las disposiciones sobre herencia, las obligaciones del promotor, las restricciones hipotecarias y qué ocurre si el arrendador vende el suelo.
Vender más adelante: el impuesto de salida puede cambiar el ROI
El impuesto de salida es donde los modelos de ROI optimistas suelen romperse.
Un propietario extranjero que vende un condominio puede afrontar la misma fricción en la Oficina de Tierras que cualquier otro vendedor: reparto de la tasa de transferencia, SBT o impuesto de timbre y retención fiscal. Si la unidad se tuvo menos de cinco años, puede aplicarse el SBT salvo que exista una exención.
Una reserva básica de costes de salida para la reventa de un condominio suele ser del 3 % al 6 % del precio de venta, antes de la comisión de agencia. Añada la comisión de agencia y el coste de ida y vuelta se vuelve significativo.
Ejemplo:
| Concepto | Estimación sobre una reventa de ฿10.000.000 |
|---|---|
| Mitad de la tasa de transferencia | ฿100.000 |
| SBT si aplica | ฿330.000 |
| Retención fiscal de referencia | ฿100.000+ |
| Comisión de agencia al 3 % | ฿300.000 |
| Fricción total aproximada de salida | ฿830.000+ |
Eso es un 8,3 % antes de hablar de tipo de cambio, vacancia, reparaciones o rebajas para cerrar la venta.
Por eso los periodos de tenencia cortos son peligrosos. La propiedad en Tailandia puede funcionar, pero las cuentas normalmente necesitan tiempo.
Lista de comprobación para el comprador en Phuket
Antes de reservar una unidad, pida estos documentos o cifras:
- precio de compra oficial y calendario de pagos;
- valor tasado estimado por la Oficina de Tierras, si está disponible;
- reparto de la tasa de transferencia por escrito;
- calendario del fondo de reserva y de la cuota de zonas comunes;
- contrato del programa de alquiler, no solo la diapositiva de marketing;
- proceso de retención y declaración fiscal de los ingresos por alquiler;
- cálculo del registro del arrendamiento en villas en leasehold;
- revisión del título del suelo en villas;
- hipótesis de costes de salida en el modelo de ROI.
Un proyecto serio responderá a todo esto. Uno flojo le enviará otro render con puesta de sol.
Tipos de proyecto en Phuket relacionados para comparar
Para este tema fiscal, la lista corta relevante no son todos los proyectos de la isla. El perfil fiscal difiere mucho según el tipo de propiedad.
Los más directos: condominios en freehold extranjero en zonas de alquiler consolidadas como Bang Tao, Laguna, Kamala, Kata, Nai Harn y Rawai. Proceso de transferencia más limpio, mercado de reventa más claro y planificación sucesoria más simple que las estructuras de villas.
Más complejos: villas en leasehold y villas de resort gestionadas. Pueden encajar con compradores orientados al estilo de vida y con presupuestos mayores, pero la revisión fiscal y legal debe hacerse antes del apego emocional. Un mobiliario caro y un render con vistas al mar no arreglan un contrato de arrendamiento débil.
Los más sensibles a la auditoría: unidades vendidas principalmente sobre proyecciones de retorno por alquiler. Si un proyecto depende de una ocupación alta, de tarifas diarias y del rendimiento del operador, la línea fiscal debe formar parte del cálculo de rentabilidad.
InvestPhuket puede preparar una lista corta que muestre el coste de adquisición, la exposición fiscal anual estimada, las hipótesis de alquiler y la sensibilidad a los costes de salida. La cifra útil no es el ROI anunciado. Es el retorno neto después de la fricción.
En resumen
Los extranjeros no son penalizados con un impuesto inmobiliario especial en Tailandia. El riesgo es más ordinario: los compradores subestiman los costes de transacción, ignoran el impuesto sobre el alquiler y modelan los costes de salida demasiado a la ligera.
Para un condominio en Phuket, el impuesto anual sobre la propiedad rara vez es el problema principal. Importan más el coste de transferencia, el tratamiento fiscal del alquiler, las comisiones de gestión y la fricción en la reventa. Para una villa, la estructura en sí importa primero; el cálculo fiscal viene después de que la base legal sea sólida.
La pregunta correcta no es: ¿qué tan bajo es el impuesto?
La pregunta correcta es: ¿cuál es el retorno después de impuestos y tasas con un periodo de tenencia realista?