Taxele imobiliare din Thailanda pentru cumpărătorii străini
Un cumpărător străin nu plătește în Thailanda o taxă imobiliară specială pentru străini. Acesta este punctul de plecare util.
Partea scumpă e în altă parte: taxele de transfer la Oficiul Funciar, impozitul anual pe teren și clădiri, impozitul pe veniturile din chirii, costurile de înregistrare a contractului de leasehold și fricțiunea fiscală de la vânzare. Niciuna nu este dramatică luată separat. Combinate prost, pot coborî un randament net proiectat de 5,5% undeva pe la 4 și ceva.
Analiză imobiliară independentă. Fără afiliere cu dezvoltatorul.
Acest ghid este scris pentru cumpărătorii care compară condominii în Phuket, vile în leasehold și unități de vacanță generatoare de venit. Nu este consultanță fiscală. Înainte de a semna un contract de vânzare-cumpărare, pune un avocat și un contabil thailandez să verifice structura concretă.
Răspuns rapid: ce taxe plătește un cumpărător străin?
| Etapă | Taxă sau comision | Cotă tipică / bază de calcul | Cine plătește de obicei |
|---|---|---|---|
| Cumpărare condominiu freehold | Taxa de transfer | 2% din valoarea oficială de evaluare | Negociabil; adesea împărțit 50/50 la revânzare, adesea cumpărătorul plătește 1% la construcții noi |
| Cumpărare / vânzare | Specific Business Tax (SBT) | 3,3% dacă se aplică | De obicei vânzătorul |
| Cumpărare / vânzare | Taxa de timbru | 0,5% dacă SBT nu se aplică | De obicei vânzătorul |
| Vânzare | Impozit reținut la sursă | Vânzător companie: de regulă 1%; vânzător persoană fizică: formulă progresivă | Vânzătorul, reținut la înregistrare |
| Deținere | Impozit pe teren și clădiri | Depinde de valoarea oficială și de categoria de utilizare | Proprietarul |
| Închiriere | Impozit thailandez pe venit | Cote progresive pentru persoane fizice după deduceri, sau impozit pe profit dacă proprietatea este deținută prin companie | Proprietarul / contribuabilul |
| Leasehold pe termen lung | Taxa de înregistrare a contractului | 1% din chiria totală înregistrată | Negociabil |
| Leasehold pe termen lung | Taxa de timbru pe contract | 0,1% din chiria totală înregistrată | Negociabil |
Două detalii contează mai mult decât recunosc majoritatea broșurilor.
În primul rând, mai multe taxe se calculează la valoarea oficială de evaluare, nu neapărat la prețul din contract. Departamentul Trezoreriei din Thailanda menține date oficiale de evaluare a proprietăților, iar Oficiul Funciar folosește acea valoare pentru multe costuri de înregistrare.
În al doilea rând, alocarea între cumpărător și vânzător este o clauză contractuală. Legea stabilește ce trebuie plătit la înregistrare. Contractul decide cine suportă economic costul.
Statutul de cumpărător străin: aceleași cote de impozitare, structuri de proprietate diferite
Străinii pot deține de regulă un condominiu în regim freehold (proprietate deplină) dacă proiectul rămâne în limita cotei de 49% pentru străini prevăzute de legea thailandeză a condominiilor. Străinii nu pot deține în general teren în freehold pe nume propriu, așa că vilele sunt structurate de obicei prin leasehold (drept de folosință pe termen lung), printr-o companie thailandeză sau, mai rar, prin structuri aprobate de BOI.
Impozitul urmează structura.
O achiziție de condominiu freehold pentru străini este un transfer simplu la Oficiul Funciar. Un leasehold pe o vilă este o înregistrare de contract. O structură cu companie thailandeză aduce contabilitate de firmă, declarații anuale și posibile consecințe de impozit pe profit. Aceeași casă, alt tabel de calcul.
Asta schimbă totul.
Pentru majoritatea cumpărătorilor persoane fizice din Phuket, cel mai curat profil fiscal rămâne cel mai simplu profil juridic: condominiu freehold pentru străini, deținut direct, sau un contract de leasehold pe termen lung, redactat profesionist, pentru o vilă în cazul în care cumpărătorul acceptă riscul leasehold.
Taxe și comisioane la achiziția unui condominiu freehold
Elementele standard de la Oficiul Funciar sunt mai jos. Calculul exact poate varia în funcție de perioada de deținere, de tipul vânzătorului și de practica locală de înregistrare.
| Element | Cotă | Bază de calcul | Comentariu |
|---|---|---|---|
| Taxa de transfer | 2,0% | Valoarea oficială de evaluare | Adesea împărțită, dar negociabilă |
| Specific Business Tax | 3,3% | De obicei valoarea oficială sau valoarea declarată de vânzare, în funcție de baza de evaluare | Se aplică în general dacă vânzătorul a deținut proprietatea sub 5 ani, cu excepții |
| Taxa de timbru | 0,5% | Valoarea de înregistrare | De obicei nu se percepe dacă se aplică SBT |
| Impozit reținut la sursă | Variază | Profilul vânzătorului și calculul câștigului | Colectat la transfer |
Exemplu: revânzarea unui condominiu de ฿8.000.000 în Phuket
Presupunem că valoarea de evaluare a Oficiului Funciar este tot ฿8.000.000. Realitatea e rareori atât de ordonată, dar exemplul e curat.
- Taxa de transfer: 2% = ฿160.000. Dacă se împarte egal, cumpărătorul plătește ฿80.000.
- Specific Business Tax: 3,3% = ฿264.000, dacă se aplică. De obicei cost al vânzătorului.
- Taxa de timbru: 0,5% = ฿40.000, doar dacă SBT nu se aplică.
- Impozit reținut la sursă: depinde de vânzător. Pentru un vânzător companie, cumpărătorii văd adesea 1% folosit ca reper; pentru persoane fizice formula este mai complexă.
Necesarul de numerar al cumpărătorului nu este doar prețul unității. Include partea din taxa de transfer, fondul de rezervă (sinking fund), avansul la cheltuielile pentru spațiile comune, verificarea juridică, comisioanele bancare dacă se folosește finanțare și pachetul de mobilier dacă unitatea este livrată nemobilată.
Un condominiu promovat la ฿8.000.000 poate ajunge ușor la ฿8.300.000 – ฿8.700.000 cost total înainte de prima noapte de închiriere.
Achiziții de condominii noi: citește clauza privind taxele
Contractele off-plan (în faza de construcție) din Phuket prevăd adesea că cumpărătorul plătește 50% din taxa de transfer, adică 1% din valoarea oficială de evaluare. Unele contracte ale dezvoltatorilor împing mai multe costuri către cumpărător. Altele absorb o parte din taxă în timpul campaniilor.
Nu construi modelul pornind de la broșură.
Verifică în contractul de vânzare-cumpărare:
- alocarea taxei de transfer;
- cota fondului de rezervă pe metru pătrat;
- cheltuielile pentru spațiile comune și perioada de plată în avans;
- costul pachetului de mobilier;
- taxele de racordare a contoarelor;
- dobânda pentru întârzieri la plată;
- tratamentul fiscal al stimulentelor, reducerilor sau veniturilor din programul de închiriere.
Pentru cumpărătorii care compară proiecte off-plan în Bang Tao, Laguna, Kamala, Kata, Nai Harn sau Rawai, diferența dintre un preț afișat mic și un cost total mare este adesea ascunsă în aceste clauze. Aici lista scurtă de proiecte ar trebui ajustată fiscal, nu doar ordonată după prețul pe metru pătrat.
Dacă vrei o listă scurtă de proiecte din Phuket care ține cont de taxe, cere InvestPhuket o comparație pe baza costului total de achiziție, nu doar a prețului de listă al unității.
Impozitul anual pe proprietate: Impozitul pe teren și clădiri
Vechile impozite pe case și terenuri din Thailanda au fost înlocuite de cadrul Impozitului pe teren și clădiri. Impozitul se colectează local și se bazează pe valoarea oficială de evaluare și pe categoria de utilizare a proprietății.
Cotele maxime legale sunt, în linii mari:
| Categorie de utilizare | Cota maximă conform cadrului legal |
|---|---|
| Utilizare agricolă | 0,15% |
| Utilizare rezidențială | 0,30% |
| Altă utilizare / comercială | 1,20% |
| Teren neutilizat sau neocupat | 1,20%, cu majorări pentru neutilizare prelungită, plafonate prin lege |
Facturile efective pentru condominiile rezidențiale sunt de obicei modeste în comparație cu sistemele occidentale de impozitare a proprietății. Un condominiu rezidențial evaluat la ฿8.000.000 poate genera o factură anuală mică dacă este tratat ca rezidențial. O proprietate tratată ca unitate de cazare comercială poate fi diferită.
Aici e capcana: clasificarea locală contează. O unitate folosită doar ca reședință privată nu are același profil de risc ca o unitate introdusă într-un program comun de închiriere zilnică. Proprietarii ar trebui să păstreze factura municipală, chitanța de plată și notificările de la administrația condominiului. Micile dovezi pe hârtie rezolvă întrebări scumpe în viitor.
Impozitul pe veniturile din chirii pentru proprietarii străini
Veniturile din chirii obținute în Thailanda sunt impozabile în Thailanda. Cetățenia nu elimină obligația.
Pentru proprietarii persoane fizice, impozitul thailandez pe venit folosește cote progresive de la 5% la 35%, conform Departamentului de Venituri. Veniturile din chirii pot fi de regulă reduse cu cheltuielile deductibile. Pentru clădiri, mulți proprietari persoane fizice folosesc deducerea forfetară de cheltuieli, de obicei 30%, cu excepția cazului în care cheltuielile reale documentate dau un rezultat mai bun.
Un model simplu de închiriere:
| Element | Sumă |
|---|---|
| Chirie brută | ฿60.000 pe lună |
| Chirie brută anuală | ฿720.000 |
| Deducere forfetară de cheltuieli 30% | -฿216.000 |
| Venit înainte de deducerile personale | ฿504.000 |
Impozitul se calculează apoi după deducerile aplicabile și tranșele progresive. Cifra finală depinde de statutul de rezidență fiscală, de alte venituri din Thailanda, de deducerile disponibile și de poziția declarată.
Pentru modelarea randamentului din chirie, a folosi impozit zero este agresiv. Pune o linie de impozit. Chiar și un substitut conservator e mai bun decât să te prefaci că Departamentul de Venituri nu există.
Închirieri zilnice, licențe hoteliere și riscul de TVA
Mulți cumpărători din Phuket presupun că venitul din închirieri pe termen scurt este pur și simplu chirie. Uneori este. Uneori începe să semene cu venituri din cazare hotelieră sau cu servicii.
Această distincție poate afecta licențierea, înregistrarea fiscală, expunerea la TVA și modul în care un administrator de închirieri raportează veniturile. Un condominiu promovat cu proiecții de închiriere zilnică poate fi atractiv operațional, dar mai încâlcit juridic decât un model simplu de închiriere pe termen lung.
Întrebările curate sunt:
- Clădirea este licențiată sau operată într-un mod care permite închirieri pe termen scurt?
- Cine încasează veniturile de la oaspeți: proprietarul, persoana juridică a condominiului, administratorul de închirieri sau operatorul hotelier?
- Comisioanele de administrare se deduc înainte sau după raportarea fiscală?
- TVA-ul este inclus în cifrele de închiriere prezentate?
- Proprietarul primește anual o situație fiscală thailandeză?
Dacă răspunsul echipei de vânzări e vag, subscrie proiecția de închiriere la un nivel mai mic. Tratamentul fiscal neclar nu este un avantaj.
Vile în leasehold: costurile de înregistrare sunt diferite
Cumpărătorii străini de vile folosesc adesea contracte de leasehold pe termen lung, deoarece deținerea terenului în freehold de către străini este restricționată. Un contract de leasehold de până la 30 de ani poate fi înregistrat la Oficiul Funciar. Promisiunile de prelungire pot exista în contract, dar prelungirile sunt o chestiune contractuală, nu același lucru cu a deține terenul în freehold.
Costurile guvernamentale uzuale pentru un leasehold înregistrat sunt:
| Element leasehold | Cotă | Bază |
|---|---|---|
| Taxa de înregistrare a contractului | 1,0% | Chiria totală înregistrată pe durata contractului |
| Taxa de timbru | 0,1% | Chiria totală înregistrată pe durata contractului |
Exemplu: un leasehold pe 30 de ani cu o chirie totală înregistrată de ฿30.000.000 generează o taxă de înregistrare de ฿300.000 și o taxă de timbru de ฿30.000, înainte de costurile juridice și administrative.
Cifra e simplă. Riscul juridic nu.
Cumpărătorii ar trebui să verifice titlul de proprietate asupra terenului, drepturile de acces, proprietatea asupra construcției, formularea privind prelungirea, prevederile privind moștenirea, obligațiile dezvoltatorului, restricțiile ipotecare și ce se întâmplă dacă locatorul vinde terenul.
Vânzarea ulterioară: taxele de ieșire pot schimba ROI-ul
Taxele de ieșire sunt locul unde modelele optimiste de ROI se rup de obicei.
Un proprietar străin care vinde un condominiu poate întâmpina aceeași fricțiune la Oficiul Funciar ca orice alt vânzător: alocarea taxei de transfer, SBT sau taxă de timbru și impozit reținut la sursă. Dacă unitatea a fost deținută mai puțin de cinci ani, SBT se poate aplica dacă nu există o scutire disponibilă.
O rezervă de bază pentru costurile de ieșire la revânzarea unui condominiu este adesea 3% – 6% din prețul de vânzare, înainte de comisionul agenției. Adaugă comisionul agenției și costul dus-întors devine semnificativ.
Exemplu:
| Element | Estimare la o revânzare de ฿10.000.000 |
|---|---|
| Jumătate din taxa de transfer | ฿100.000 |
| SBT dacă se aplică | ฿330.000 |
| Impozit reținut la sursă (estimare) | ฿100.000+ |
| Comision agenție 3% | ฿300.000 |
| Fricțiune totală aproximativă la ieșire | ฿830.000+ |
Asta înseamnă 8,3% înainte de a discuta despre cursul valutar, perioadele fără chiriași, reparații sau reducerea de preț pentru a închide vânzarea.
De aceea perioadele scurte de deținere sunt periculoase. Imobiliarele din Thailanda pot funcționa, dar calculul are de obicei nevoie de timp.
Lista de verificare pentru cumpărătorul din Phuket
Înainte de a rezerva o unitate, cere aceste documente sau cifre:
- prețul oficial de achiziție și graficul de plăți;
- valoarea estimată de evaluare a Oficiului Funciar, dacă este disponibilă;
- alocarea taxei de transfer, în scris;
- graficul fondului de rezervă și al cheltuielilor pentru spațiile comune;
- contractul programului de închiriere, nu doar slide-ul de marketing;
- procesul de reținere la sursă și de raportare fiscală pentru veniturile din chirii;
- calculul înregistrării contractului de leasehold pentru vilele în leasehold;
- verificarea titlului de proprietate asupra terenului pentru vile;
- ipoteza privind costurile de ieșire în modelul de ROI.
Un proiect serios va răspunde la acestea. Unul slab îți va trimite încă o randare cu apus de soare.
Tipuri de proiecte din Phuket de comparat pe acest subiect
Pentru subiectul fiscal, lista scurtă relevantă nu este fiecare proiect de pe insulă. Profilul fiscal diferă puternic în funcție de tipul de proprietate.
Cele mai simple: condominii freehold pentru străini în zone consacrate de închiriere, precum Bang Tao, Laguna, Kamala, Kata, Nai Harn și Rawai. Proces de transfer mai curat, piață de revânzare mai clară, planificare succesorală mai simplă decât structurile pentru vile.
Mai complexe: vile în leasehold și vile de resort administrate. Pot fi potrivite pentru cumpărătorii orientați spre stil de viață, cu bugete mai mari, dar analiza fiscală și juridică trebuie făcută înainte de atașamentul emoțional. Mobilierul scump și o randare cu vedere la mare nu repară un contract de leasehold slab.
Cele mai sensibile la audit: unitățile vândute în principal pe baza proiecțiilor de randament din chirie. Dacă un proiect depinde de grad ridicat de ocupare, tarife zilnice și performanța operatorului, linia de impozit trebuie să facă parte din calculul randamentului.
InvestPhuket poate pregăti o listă scurtă care arată costul de achiziție, expunerea fiscală anuală estimată, ipotezele de închiriere și sensibilitatea la costurile de ieșire. Cifra utilă nu este ROI-ul promovat. Este randamentul net după toate fricțiunile.
Concluzie
Străinii nu sunt penalizați cu o taxă imobiliară specială în Thailanda. Riscul e mai banal: cumpărătorii subestimează costurile de tranzacționare, ignoră impozitul pe chirii și modelează prea lejer costurile de ieșire.
Pentru un condominiu din Phuket, impozitul anual pe proprietate este rareori problema principală. Costul de transfer, tratamentul fiscal al chiriilor, comisioanele de administrare și fricțiunea la revânzare contează mai mult. Pentru o vilă, structura în sine contează mai întâi; calculul fiscal vine după ce fundația juridică este solidă.
Întrebarea corectă nu este: cât de mic e impozitul?
Întrebarea corectă este: care este randamentul după impozite și comisioane, într-o perioadă realistă de deținere?